【普法小课堂】物业服务合同纠纷那些事

随着居民购买住房数量的增多，物业的重要性愈发体现。不过生活中经常有业主拒绝缴纳物业费，并且有各自的理由与无奈，那么这些拒缴理由是成立的吗？今天，让我们一起了解有关物业服务合同的法律知识吧！

典型案例

张某系长岭县某小区的业主，自2020年至2023年连续4年未缴纳物业费，累计拖欠物业费3170元。某物业公司多次索要，无果，遂诉至长岭法院。长岭法院速裁审判团队法官李贺廷受理了该案件。

庭审中，被告张某以小区卫生条件不合格、照明设施缺失为由，主张只能缴纳物业费2200元，并提供18张照片予以证明。原告某物业公司质证时对张某所举证据不予认可，认为仅通过照片无法证明四年间物业服务的真实情况。经查，照片均无拍摄时间和地点，无法通过这些证据确认张某主张的抗辩事实，长岭法院对张某的主张不予支持，判决张某立即给付某物业公司物业费3170元。

法官提示

物业服务具有长期性、公共性和综合性的特点，与业主日常生活息息相关。在遇到问题时，业主应采取正确的维权方式，而非简单地拒绝缴纳物业费。可通过业委会与物业公司进行沟通协调，并注意搜集固定证据，以便申请仲裁或起诉，维护合法权益。物业公司在提供服务的过程中，也要注意多与业主进行沟通并接受业主监督，公示服务范围、收费标准及共有部分的收支，不断提升服务水平。

几种常见的物业纠纷，看看法官怎么说？

1、物业服务不到位，要缴纳物业费吗？ 业主认为物业管理存在众多瑕疵，比如部分垃圾没有及时清理、公共区域照明灯损坏后没有及时更换等拒缴物业费理由不成立；物业在安全保障等方面明显管理不到位，服务存在重大瑕疵，物业费适当减免。

2、房子不住可以不缴纳物业费吗？不可以，小区的物业服务费主要是公共性服务收费，包括公共设备、设施的日常运行、维修和保养，绿化管理、保安、保洁等，无论业主是否实际入住，即使房屋空置也应该缴纳相应费用。

3、邻居违章建筑，其他业主可以不缴纳物业费吗？对于小区违章搭建，改变房屋使用性质等现象是属于公共秩序和公共事务管理上的瑕疵。收到投诉后，物业公司已采取了积极措施，向违章搭建业主发出整改通知书，在劝阻无效的情况下，也向有关职能部门进行了反映，业主不能以此为由拒缴物业费。

4、车辆被盗，可以拒缴物业费吗?不可以，业主以“物品被盗”作为物业公司违约不足以构成根本性违约，从而免除业主缴费义务。

5、房屋存在质量问题，可以拒缴物业费吗？不可以，房屋存在质量问题，业主应向开发商主张权利，与物业服务不是同一法律关系，不能以此为由拒绝向物业公司支付物业费。

6、业主未签订物业合同，也要缴纳物业费吗？在物业管理服务中，业主所在小区业主委员会与物业公司签订的合同对该小区全体业主均具有约束力，故对业主同样具有约束力。在合同履行期间，物业公司按约履行管理和服务义务，业主理应按合同约定支付物业费。

7、低层楼业主可以不支付电梯养护费和保洁费吗？低层楼的业主不能以不使用电梯拒绝支付电梯养护费，也不能以不需要保洁服务费拒绝支付保洁费。

8、物业公司能否因业主欠费而擅自停水、断电或停止小区公共服务？不可以。用水用电权利是保障公民美好幸福便利生活的基本权利，物业公司不得以不开通用水、用电、用气或者停水、断电、停止小区公共服务以达到促使一方当事人履行合同约定义务的目的。